一、提案機關：臺灣新竹地方法院
二、法律問題：
繼承人甲為公寓大廈區分所有Ａ建物之所有權人，債務人即被繼承人乙為Ａ建物坐落之Ｂ土地所有權人。乙於民國110年間死亡後，由甲繼承Ｂ土地並辦畢所有權移轉登記。嗣債權人持「被告甲應於繼承債務人乙遺產範圍內給付原告債權人若干元」之執行名義聲請就Ｂ土地為強制執行，經本院就Ｂ土地辦理查封登記後，地政事務所函復其上尚有Ａ建物應依公寓大廈管理條例第4條第2項規定併同移轉，債權人乃據以聲請將Ａ建物併付拍賣。執行法院得否准許？
三、討論意見：
甲說：否定說。
(一)按執行名義記載債務人於所繼承遺產範圍內，對債權人負清償責任者，係負以「遺產」為限度之「物的有限責任」。除遺產喪失原形而有與債務人之固有財產混合之情形外，被繼承人之債權人僅得就該遺產本身取償（最高法院109年度台抗字第651號裁定意旨參照）。在對遺產所為之強制執行程序，限定繼承人既僅就「遺產之執行」居於債務人之地位，則限定繼承人就其固有財產，在該強制執行程序之地位即屬第三人，而非執行債務人甚明。
(二)依本件執行名義所載，甲僅於繼承乙遺產範圍內始對債權人負擔清償責任，甲所繼承者既僅有Ｂ土地，其固有財產Ａ建物自無庸供作清償乙債務之用。甲就其固有財產Ａ建物，在強制執行程序之地位屬第三人，而非執行債務人甚明，故本題情形與強制執行法第75條第3項所稱「建築物及其基地同屬於債務人所有者」之情形有間。甲之固有財產Ａ建物非屬債務人乙所有債權人之債權總擔保，不應僅為提高拍賣價金及避免衍生土地、建築物利用之複雜關係，即予以擴張解釋准許債權人就Ａ建物併付拍賣，否則即與我國繼承法規為保護繼承人權益之修法有所扞格。
(三)公寓大廈管理條例第4條第2項及強制執行法第75條第3項、民法第799條第5項規定之立法目的，係為使基地及建築物所有權一體化，避免基地及建築物所有權同屬一人時，倘僅就基地或建築物移轉或拍賣，事後衍生所有權人間複雜之法律關係而作之規定，該等條文並非執行名義效力擴張之規定，不得援引上開條文，就屬繼承人甲固有財產之Ａ建物併付拍賣。準此，題示情形應駁回債權人將Ａ建物併付拍賣之請求。
乙說：肯定說。
(一)按公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制（最高法院100年度台抗字第338號裁定意旨參照）。
(二)次按建築物及其基地同屬債務人所有者，得併予查封、拍賣，強制執行法第75條第3項定有明文；又建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4條第2項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定，辦理強制執行事件應行注意事項第40點第7項規定甚明。查強制執行法第75條第3項立法理由：「建築物不能與基地之使用分離而獨存，故實務上於建築物與基地同屬債務人所有時，為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，除有特別情形外，認以併付拍賣為宜。爰增列本條第3項之規定，俾適用上有所依據」所示，凡關於金錢請求權之執行中對於不動產之執行，均有適用（最高法院98年度台抗字第749號裁定意旨可資參照）。
(三)繼承人甲先取得Ａ建物所有權，嗣後再因繼承而取得Ａ建物坐落之Ｂ地所有權，依據內政部87年10月13日台內地字第8796600號函釋，區分所有建物與各該建築基地分次取得，以致專有部分與基地應有部分合而為一後，再行移轉仍受民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項之限制。依此，執行法院應將Ａ建物連同Ｂ土地併為拍賣，僅債權人對Ａ建物賣得之價金無受償權。若未如此辦理，除地政機關於Ｂ土地單獨拍定後恐無法配合辦理所有權移轉登記外，更使土地、建物所有權分離，增益法律關係之複雜性。
(四)本件係金錢債權強制執行事件，且債權人聲請執行時，Ｂ土地及Ａ建物均已歸甲所有，應併同移轉，始符民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條規定。題示情形，執行法院應依強制執行法第75條第3項規定准予併付拍賣。
初步研討結果：採乙說（甲說4票，乙說5票）。
四、審查意見：
採乙說，並建議修正理由(三)第9行第6字以下「若未如此辦理，……」為「若未如此處理，係違反法律之禁止規定，其拍定乃契約以不能之給付為標的；縱執行法院就Ｂ地發給權利移轉證書，其所有權之移轉亦屬無效，恐徒增拍賣有效與否之爭議或法律關係之複雜化。」等字。
五、研討結果：
照審查意見通過。
六、相關法條：
公寓大廈管理條例第4條，民法第799條，強制執行法第75條，辦理強制執行事件應行注意事項第40點。
七、參考資料：
資料1（甲說）
臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第26號：
法律問題：
債權人甲、乙（即第1、2順位抵押權人）分別取得對債務人丙強制執行之執行名義（債權憑證、拍賣抵押物裁定），惟債務人丙於民國93年間死亡後，由繼承人Ａ、Ｂ限定繼承丙之財產（土地權利範圍全部及坐落其上之3層建物），甲、乙具狀執行繼承人Ａ、Ｂ繼承之不動產，然該不動產為4層樓之保存登記建物，且為民國76年興建完成，當時並未登記基地權利範圍，由於該建物第4樓層（具有獨立出入口）為繼承人Ｂ之固有財產，此時債權人及地政單位皆表示無法得知4筆建物配賦土地持分為何，且經法院發函詢問地政機關如將土地權利範圍全部及其上3層建物一併拍賣後可否辦理移轉登記，地政機關復稱第4層樓建物需配賦土地持分後始得辦理移轉登記，試問此時本案應如何續為執行？可否逕自配賦土地持分後續為執行或依其他方式之執行？
討論意見：
甲說：併付拍賣Ｂ所有之第4樓層建物。
債務人Ｂ之固有財產即系爭第4層建物，既無基地持分配賦，依法不得單獨為移轉，且實際上與坐落土地在使用上亦無從分離，自應許債權人向執行法院聲請併付拍賣，以保護其利益。職此，如債權人甲、乙就Ｂ所有之第4樓層建物能取得執行名義，進行強制執行固無問題，如債權人甲、乙未能取得該部分建物之執行名義，即應類推適用民法第877條所規定在設定抵押權土地上營造建築物得併付拍賣之規定，以債權人甲、乙聲請就抵押物拍賣裁定內容所載之不動產所有權為強制執行，就Ｂ所有之第4樓層建物，得為強制執行併付拍賣，以符合公寓大廈管理條例第4條第2項規定；惟Ｂ所有之第4樓層建物雖能併付拍賣，然該部分仍非抵押權設定標的，債權人甲、乙就該部分拍賣所得價款，並無優先受償之權利，併此敘明（臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民執類提案第30號研討結果參照）。
丁說：得不按建物、基地之配賦關係，續行拍賣。
按公寓大廈之專有部分與其所屬共有部分及其基地之權利，固不得分離為移轉或設定負擔，除前揭公寓大廈管理條例之規定外，民法物權編修正之第799條第5項亦定有明文。惟依民法物權編施行法甫修正施行之第8條之5規定，民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地權利，已分屬不同一人所有，或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制。僅基地應有部分配賦不足之人，就該範圍內，有依相同條件優先承買之權利，此有同條第3項規定足資參照。而公寓大廈管理條例第4條，本質上既亦在處理區分所有建物與基地持分併同移轉之問題，則基於後法優於前法之法理，解釋上亦應為相應之調整。申言之，本件系爭區分所有建物，既係成立於公寓大廈管理條例施行前，揆諸上開規定暨法理，執行法院當得續行拍賣丙所有之遺產，亦即1到3樓建物及全部之基地持分自明，要不受公寓大廈管理條例第4條之限制。茲須附帶一提者，本件第4樓層建物所有權人Ｂ兼為本件執行債務人，乃依法不得應買之人，是尚無前述所言物權編施行法第8條之5第3項所定之優先承買權可言，併此指明。
審查意見：採甲說。
研討結果：
(一)提案機關同意將丁說末4行即「茲須…，併此指明。」均刪除。（修正後丁說）
(二)決議僅就甲說及修正後之丁說交付表決。
經付表決結果：實到60人，採甲說9票，採修正後丁說38票。
資料2（甲說）
臺灣基隆地方法院108年度事聲字第3號裁定要旨：
揆諸公寓大廈管理條例第4條第2項及強制執行法第75條第3項立法目的，係為使基地及建築物所有權一體化，避免基地及建築物所有權同屬一人時，倘僅就基地或建築物移轉或拍賣，事後衍生所有權人間複雜之法律關係而作之規定，故該等條文並非執行名義效力擴張之規定，且強制執行法第75條第3項係適用對人之執行名義即金錢債權所為之強制執行而言，與遺產變價分割判決係就特定之遺產為強制執行之情形不同。
資料3（乙說）
最高法院100年度台抗字第338號裁定要旨：
按公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，固不待言；惟若登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人，各自得獨立處分其權利，則無從適用首開規定，限制區分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權利之餘地。
資料4（乙說）
臺灣高等法院93年度抗字第1123號裁定要旨：
建築物及其基地同屬債務人所有者，得併予查封、拍賣，強制執行法第75條第3項定有明文；又建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4條第2項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定，辦理強制執行事件應行注意事項第40點第7項規定甚明。
資料5（乙說）
最高法院98年度台抗字第749號裁定要旨：
按依強制執行法第75條第3項立法理由：「建築物不能與基地之使用分離而獨存，故實務上於建築物與基地同屬債務人所有時，為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，除有特別情形外，認以併付拍賣為宜。爰增列本條第3項之規定，俾適用上有所依據」所示，凡關於金錢請求權之執行中對於不動產之執行，均有適用，且依同法第131條第2項規定，於分割共有物以價金分配於各共有人之執行，亦有準用。
資料6（乙說）
臺灣基隆地方法院107年度事聲字第50號裁定要旨：
……再者，本院107年度事聲字第29號裁定雖曾認為因相對人邱○○因繼承取得系爭土地係在公務大廈管理條例施行前，而認本件強制執行並無違反公寓大廈管理條例第4條第2項所示規定之情事，然民法物權編施行法第8條之5第2、3項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制」、「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人」。上開法條限於民法物權編98年1月23日修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地權利，已分屬不同人所有，且此種房地權利分離狀態持續至移轉時仍分屬不同人所有為要件，此種房地權利方得分別移轉之。本件系爭建物與土地雖曾分屬不同人所有，但於異議人聲請就系爭建物強制執行而請求拍賣以為移轉之時，系爭建物及土地業已歸屬同一人（即相對人邱○○）所有，自仍應適用民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，就此予以補充說明。
資料7（乙說）
內政部87年10月13日台內地字第8796600號函：
按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第4條第2項所明定。又參照本部85年2月5日台內地字第8578394號函釋意旨，如已登記之區分所有建物與基地所有權或地上權之權利人為同一人者，其建物或基地所有權、地上權移轉時應受上開條例規定之限制，是以，上開條例規定係屬強制禁止規定。復參照最高法院67年台上字第3581號判例：「修正土地法第30條第1項規定私有農地不得移轉為共有之立法目的，在禁止農地成立新共有關係，或由原少數人共有變更為多數人共有，致妨害土地之利用。從而得否申請移轉登記，應以農地移轉登記時為準。如由法院拍賣者，應以法院發給權利移轉證書之日為準（參見強制執行法第98條、民法第759條），縱拍賣或其他登記原因發生於土地法第30條修正之前，仍有修正後該法條之適用。」。是以，本案系爭建物及其基地原係屬同一權利人所有，雖於民國83年1月7日判決確定應將其建物移轉二分之一持分予申請人，惟申請人怠至86年12月24日始持憑該判決申辦建物所有權移轉登記，因該法院判決係屬給付判決尚非形成判決，且參照上開最高法院67年台上字第3581號判例意旨，該判決確定之日期雖發生於公寓大廈管理條例施行前，惟其既於該條例施行後始申辦移轉登記，該移轉登記之行為仍應有上開條例規定之適用。
資料8（乙說）
謝在全，「民法物權論（上）」，112年9月修訂八版第269至271頁：
區分所有建築物之區分所有權人不但對專有部分有單獨所有權，且對共有部分及基地有共有權，相互間關係攸關，具有三位一體之權利性質，第799條第5項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」（公寓4Ⅱ參照），是為一體化原則之明文。此項規定旨在維持區分所有權人間法律關係之安定，並確保區分所有建物之存續，俾區分所有建築物發揮其社會功能，以增進公共利益。其適用有下列各點值得注意：
4.專有部分與其共有部分、基地應一體處分，仍以得一體處分為限，是以：
(1)民法物權編施行前，專有部分與其所屬之共有部分、基地，已分屬不同一人所有，應包括全部或部分屬不同一人所有之情形，前者例如3層建物之基地為甲所有，各層分屬甲、乙、丙所有，土地為丁所有，後者，例如，該3層樓之基地，為甲所有。反之，若屬同一人所有者，縱使係民法物權編施行前之區分所有建築物，嗣於第799條第5項規定施行後，專有部分處分時，該項亦有適用，共有部分縱未登記亦同，此際，對應之共有部分雖專有部分之移轉而移轉，由受讓人取得（91台上242判決）。
(3)專有部分設定抵押權，如基地之使用權亦可設定抵押權者（882、862Ⅰ參照），固應一體設定，然若為不能設定抵押權，卻具讓與性之使用權時，則得僅就專有部分及共有部分設定抵押權，而於抵押權實行時，應依本項規定將基地使用權一併拍賣，即可符本項一體處分規定之意旨，但抵押權人就基地使用權所賣得之價金無優先受償權（877-1參照）。此於承攬區分所有建築物之建築或重大修繕，依第513條規定所生之承攬人抵押權，因標的物僅以建築物為限不及於基地之權利，故於抵押權實行時亦應作相同解釋。
7.依上述處分一體性原則，專有部分固不得與所屬之共有部分、基地權利分離為處分；共有部分、基地權利亦不得與其相對應之專有部分分離而為處分，如有違反，除有特別情形外（例如上開4.所述），係違反法律之禁止規定，其所有權移轉或設定負擔為無效（71）。然基於契約嚴守原則，如僅就專有部分為買賣或為設定負擔之約定者，除契約明示排除共有部分或基地權利，或有買賣價格不能涵蓋共有部分或基地權利之價值等特殊情形，應認係以不能之給付為標的亦屬無效（246Ⅰ本文參照）外，類推適用從隨主原則（68Ⅱ），得請求將所屬共有部分、基地權利一併移轉，或設定負擔，反之，如僅就共有部分、基地權利為買賣或為設定負擔之債權約定者，則應認為係契約以不能之給付為標的，為無效（246Ⅰ本文參照）。
8.處分一體化原則之規定，於公寓大廈管理條例施行前建築之區分所有建築物，於該條例施行後，如有本項規定之處分情事者，亦有適用（87台上3049、91台上36等判決參照）。
資料9（乙說）
臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第25號：
法律問題：
債權人對於集合式住宅之建物（連棟透天式樓房，基地由全體建物所有人分別共有）於興建之初有法定抵押權，嗣因債務人無力清償債務，債權人以拍賣抵押物裁定聲請法院拍賣建物部分以清償其債權。試問：
(一)有無公寓大廈管理條例第4條第2項或新修正民法第799條第5項「處分不可分性」之適用？
(二)執行法院可否併付拍賣建物座落之基地部分？
討論意見：
問題(一)：
甲說：肯定說。
(一)按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部份之建築物及其基地；又按多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例，公寓大廈管理條例第3條第1款及第53條分別定有明文。依該條例第53條準用同條例第4條第2項之規定，其建築物所有權與基地所有權之應有部分不得分離而為移轉，而具有「處分不可分性」。
(二)法定抵押權之規範目的，既在擔保承攬人之承攬報酬債權，題示情形若認未有「處分不可分性」規定之適用，則法定抵押權之規範目的將大打折扣。然而，「處分不可分性」規定之立法目的，係為了處理建物與基地分屬不同所有人時，所衍生之複雜法律關係，及可能導致債權人、債務人之利益受影響，甚至拍賣時價格低落、應買意願降低之情形。此參照公寓大廈管理條例第4條第2項、新修正民法第799條第5項、土地登記規則第98條及土地法第104條使基地與地上之房屋所有權合而為一之立法精神自明。故為避免土地與房屋因拍賣而導致所有權人不同之情形，宜認為仍有「處分不可分性」規定之適用。
乙說：否定說。
公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，應僅適用於「區分所有」建物，本件債權人聲請拍賣之建物，係獨立使用之透天住宅，縱共同設施之使用及管理具有整體之不可分性，究非屬同條例第3條第1款所稱之「公寓大廈」，而依該條例第53條之規定僅其「管理」與「組織」準用該條例，並不準用該條例第二章住戶之權利義務之規定。從而該條例第4條第2項「處分不可分性」應不在準用之列。
問題(二)：
甲說：否定說。
(一)債權人所提出之執行名義係對物之執行名義，應僅就執行名義所載之標的物進行拍賣。至於民法第877條土地所有人於設定抵押權後，在抵押土地上營造建築物可併付拍賣之規定，與此情形不符，並無類推適用之餘地，故不得依民法第877條之規定併予拍賣。
(二)按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。此為強行規定，強制執行法之拍賣，違反此一規定者，係屬無效。題示情形，債權人僅對於建物部分有法定抵押權存在，對於建物座落之土地並無法定抵押權，執行程序違反上開強行規定，即屬無從執行，執行法院應駁回債權人強制執行之聲請。
乙說：肯定說。
(一)按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上物之應有部分分離而為移轉或設定負擔；建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣，公寓大廈管理條例第4條第2項、強制執行法第75條第3項分別定有明文。又建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4條第2項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定，辦理強制執行事件應行注意事項第40項第7點規定甚明。
(二)題示情形，法定抵押權之效力僅及於該建物，若該建物所坐落之基地應有部分不併予查封拍賣，必將造成拍定人僅取得建物所有權，而其坐落之基地仍為債務人所有，而衍生複雜的法律關係，除不利於社會經濟活動，亦不符合債權人、債務人之利益（因價格恐將低落，影響應買意願），更不符合前開法條之立法意旨。
(三)債權人取得對該建物之拍賣抵押物裁定，雖未包括建物之基地部分，惟依上開說明，其建物與基地之應有部分既不得分離而為移轉或設定負擔，則依首揭規定，自應將建物與基地併予查封拍賣。
初步研討結果：
問題(一)採甲說。
問題(二)採乙說。
審查意見：
問題(一)採甲說。
問題(二)採乙說。
研討結果：均照審查意見通過。
資料10（乙說）
最高法院89年度台上字第697號裁判要旨：
按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。故如已登記之區分所有建物與基地所有權或地上權之權利人為同一人者，其建物或基地所有權、地上權移轉時應受上開條例禁止規定之限制。
資料11（乙說）
司法院民國85年7月17日（85）院台廳民二字第13955號函：
公寓大廈區分所有權人之專有部分，不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，為民國84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第4條第2項所明定。該條例施行後，有少數法院未注意前開規定，就公寓大廈區分所有之建築物與其基地並未併同拍賣，致發生拍賣是否無效之疑義。嗣後各法院辦理此類執行案件，應注意前開規定，妥適辦理。
