一、提案機關：臺灣桃園地方法院

二、法律問題：

債權人聲請就債務人所有之土地為強制執行，經查得其使用分區為道路用地，屬於公共設施用地，而得由需地機關透過徵收、協議價購等方式取得。執行法院關於拍賣公告，應如何記載？

三、討論意見：

甲說：僅記載公共設施用地、需地機關等資訊即可。

(一)按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形……或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明，強制執行法第81條第1項、第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6項分別定有明文。所謂「應記明之事項」，除上開辦理強制執行事件應行注意事項規定之應記載事項外，其他依社會通念，於交易上認為重要，足以影響應買人意願者亦屬之。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，即為已足；至逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍，執行法院就此並無窮盡方法調查之義務。

(二)本件土地屬依都市計畫法指定之公共設施用地，土地所有權人即債務人之權利已受有使用上之限制，此一情形依社會通念，將足以影響應買人之投標意願，為交易上之重要事項，自應將該使用分區、將來或有徵收、協議價購等情事記載於拍賣公告，以促使應買人於投標前注意且知悉即為已足。至於需地機關是否已有辦理土地之取得，基於徵收本即應行公告程序、而協議價購僅具債之效力而無以對抗第三人等情形，自非在執行法院應職權調查並揭載於拍賣公告之事項。

乙說：應向需地機關查詢土地取得與否之相關資訊並予記載。

(一)按辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6項明定：拍賣之不動產，債務人之權利受有限制，應於拍賣公告載明，旨在使投標人預先明瞭拍賣之不動產實際狀況，以決定是否投標及其出價之金額。而強制執行法為保護債權人、債務人及確保拍賣結果之安定性，於第113條、第69條排除拍賣標的之物之瑕疵擔保責任，較諸私人間之買賣，已較不利於得標人，若拍賣公告就與拍賣標的價值相關之事項，未為充分揭示，對得標人難謂公允。

(二)本件土地是否徵收或協議價購、政府是否已發放補償費等節，將導致其有無喪失公共設施保留地之性質、甚而涉及供作容積移轉送出基地使用之可否，此顯是屬於投標人影響應買意願之重要因素，執行法院自應向需地機關查明後，將此重要訊息載明於拍賣公告，始符強制執行法第81條第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6項之規定。

初步研討結果：採甲說。

四、審查意見：

多數採修正甲說（實到25人，修正甲說21票，乙說2票）：

原則僅記載公共設施用地、需地機關等資訊，例外依實際查封所得資訊及個案查報情形，判斷業否經協議價購、有無因他故改變其用地性質等節，並於公告中載明。理由(一)、(二)同甲說，另補充理由如下：

(三)依土地徵收條例（下稱徵收條例）第11條規定，道路等公共設施用地之土地，得由需地機關先與土地所有權人協議價購或以其他方式取得，未成時始得申請徵收。而需地機關與土地所有權人間，不論係成立協議價購之行政契約，或私法上之買賣或贈與契約，均不直接發生所有權變動之效果（民法第758條、第759條參照），必待完成所有權移轉登記後，需地機關始取得土地所有權；或經公告徵收，該土地依徵收條例第23條第1項、第24條規定，自公告日起始受有禁止分割、合併、移轉或設定負擔等限制，直轄市或縣（市）主管機關於公告徵收時，應同時囑託該管登記機關於被徵收土地或建築改良物登記簿註記徵收公告日期及文號，並自公告之日起，依本條例第23條規定限制分割、合併、移轉或設定負擔。在此之前，土地所有權人仍得任意處分其土地，且需地機關對於是否及何時辦理協議價購、徵收程序本有裁量權限。是題示情形，執行法院依債權人之聲請，查封債務人所有之土地，除受囑託辦理查封登記之地政機關，函復該土地有受徵收條例第23條限制情事，或執行法院依債權人、債務人查報占有使用情形、實際現場查封所得資訊，認該土地存有經協議價購或其他方式已由需地機關合法占有使用之可能，而應視情形進一步調查者外，應無通案就該土地業否經協議價購等節向需地機關為調查之必要。

五、研討結果：

(一)審查意見內容第2至3行「實際查封所得資訊及個案查報情形，判斷業否經協議價購、有無因他故改變其用地性質等節，並於公告中」修改為「實際查封所得資訊及個案查報情形，例如已經協議價購、改變其用地性質等節，並於公告中」。

(二)照修正後審查意見通過。

六、相關法條：

強制執行法第81條，辦理強制執行事件應行注意事項第43點第6項。

七、參考資料：

資料1（甲說）

臺灣高等法院臺中分院112年度抗字第49號裁定要旨：

至於逾通常調查方法所能得知且足以影響交易之特殊情事，應由應買人自行查明，並自負瑕疵存在之危險，執行法院並無窮盡方法調查之義務。

資料2（甲說）

臺灣高等法院104年度重上國字第8號判決要旨：

按系爭強制執行事件執行時即103年6月4日修正前之強制執行法第81條第1項、第2項、辦理強制執行事件應行注意事項第43條第2、5、6款規定，並未要求執行法院應查明並記載拍賣之不動產是否曾經徵收或協議價購、是否屬於公共設施保留地等事項。

資料3（甲說）

法務部105年01月12日法律字第10503500680號函。

關於已協議價購但未辦理所有權移轉登記之土地，嗣後該土地所有權移轉登記予第三人時：

1.按土地徵收條例第11條第1項規定：「需用土地人申請徵收土地或土地改良物前，除國防、交通或水利事業，因公共安全急需使用土地未及與所有權人協議者外，應先與所有權人協議價購或以其他方式取得……」需地機關本於買賣契約之法律行為而占有土地，具有正當權源，為有權占有；惟該買賣契約僅於出賣人與買受人間發生債之效力，其效力不及於第三人。

2.次按民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。（第1項）前項行為，應以書面為之。（第2項）」需地機關（買受人）僅依買賣關係占有土地，尚未辦理移轉登記時，仍未取得土地所有權，此亦非屬土地登記不正確之情形。出賣人本於土地所有權人之地位將土地所有權移轉登記與第三人，該第三人即依法取得所有權，並得基於土地所有權請求需地機關返還土地，需地機關不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗第三人（王澤鑑著，民法物權，99年6月增訂2版，第154至155頁參照）。

資料4（乙說）

臺灣高等法院100年度抗字第848號裁定要旨：

原法院執行處拍賣系爭土地，即應將此重要訊息載明於拍賣公告，始符強制執行法第81條第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項之規定。然原法院執行處自第一次拍賣以降，拍賣公告均只記載「本件拍賣標的為道路用地（公共設施用地）」，並未揭示有關系爭土地已經政府收購之資訊，此經本院調取原法院執行卷宗核閱明確。雖原法院執行處諒係因執行債權人、債務人及系爭土地之鑑價報告，於定拍過程中從未指出系爭土地有經政府收購之問題，且上開「都市計劃公共設施用地及土地使用分區證明書」所載「道路用地（公共設施用地）（取得方式：征購）（民國45年5月4日）」亦屬語焉不詳，致難以查覺系爭土地前經政府收購之情，而難謂為疏漏，然系爭土地前經政府收購之事實依上開說明究屬影響土地價值升降之重要因素，本於強制執行法第81條及辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項保護投標人之意旨，仍應認原法院執行處於99年4月29日准許抗告人以2,558萬8,800元應買系爭土地所為之拍賣程序，有違上開法律之規定，係屬瑕疵之執行處分。則依前項說明，抗告人自得依強制執行法第12條規定聲明異議，請求撤銷該執行處分。

• 發布日期:114-03-06
• 更新日期:114-03-06
• 發布單位:臺灣高等法院文書科