一、提案機關：臺灣嘉義地方法院

二、法律問題：

執行法院將債務人所有之不動產Ａ、Ｂ、Ｃ地號土地（應有部分均為五分之一）三筆合併拍賣，嗣經應買人甲拍定。經通知優先承買後，Ａ地號土地由共有人乙主張優先承買，Ｂ地號土地由共有人丙主張優先承買，經執行法院准予乙、丙優先承買，通知兩造及原拍定人甲，並通知甲繳納Ｃ地號土地之尾款。收到通知後，甲聲明異議主張Ｃ地經查為公共設施保留地，法院漏未記載於法院公告，僅使其購得Ｃ地，將無法利用，損害其權益。試問：如經執行法院確認，確實有漏未記載之情事，則法院得否僅就該標別之Ｃ地部分撤拍？

三、討論意見：

甲說：否定說。

(一)執行法院既將Ａ、Ｂ、Ｃ地號三筆土地合併成一標拍賣，則法院須就Ａ、Ｂ、Ｃ地號三筆土地同時拍定，無從僅就同一標別中之部分土地為拍定；如應買人於投標書中載明僅願買其中部分之土地，實務上亦認為該投標為無效。

(二)因此，如認為法院漏未記載應記載事項，拍賣程序有瑕疵，而認應撤銷拍賣程序，亦應將同一標別之拍賣標的全部撤銷。

(三)至於，主張行使優先承買權之共有人，既然該拍賣標的已撤銷，買賣契約已解除，則優先承買權之行使已失所附麗，無主張之餘地。

乙說：肯定說。

(一)本題所示之情形，因Ａ、Ｂ地號土地經執行法院准予乙、丙分別優先承買，則原拍定人甲僅能購得Ｃ地號土地，但Ｃ地號土地因屬公共設施保留地，而執行法院漏未記載此事項，使得拍定人甲未能事前評估可能無法利用Ｃ地號土地，應認屬重大瑕疵，得撤銷拍賣程序。

(二)雖Ａ、Ｂ、Ｃ三筆土地乃合併拍賣，惟既然拍賣條件未限制共有人應一併優先承買三筆土地，則共有人本得僅就其中部分標的主張優先承買權，而分別與債務人成立買賣契約。故既認為Ｃ地號土地有重大瑕疵，又同時兼顧共有人乙、丙之優先承買權利，自無不能僅撤銷Ｃ地號土地之理由。

(三)雖然Ａ、Ｂ、Ｃ地號土地係合併拍賣，應買人無從僅選擇部分土地投標；惟如三筆土地沒有利用上之不可分性，則就Ｃ地之拍賣條件既認為有瑕疵得撤銷，應認為得單獨撤銷Ｃ地之拍定，仍維持Ａ、Ｂ地號土地之拍定，較能兼顧債權人、債務人之權益。

初步研討結果：採乙說。

四、審查意見：

採甲說，補充理由如下：

本件執行法院就Ａ、Ｂ、Ｃ三筆土地合併拍賣而拍定，雖經共有人乙、丙分別對Ａ、Ｂ土地行使優先承買權，但Ｃ土地既未依強制執行法第81條第2項第1款規定，於拍賣公告上載明足以影響交易之「公共設施保留地」特殊情事，拍賣程序即有瑕疵，因Ａ、Ｂ、Ｃ三筆土地合併拍賣而不可分，執行法院應將全部三筆土地予以撤銷拍定，而不得僅就Ｃ土地撤銷拍定，否則將來單獨拍賣Ｃ土地時，恐有難以拍定或拍定價額甚低情形，致影響執行債權人及債務人之利益。

五、研討結果：

多數採審查意見（實到70人，採審查意見64票，採乙說1票）。

六、相關法條：

強制執行法第81條，辦理強制執行事件應行注意事項第43點。

七、參考資料：

資料1

臺灣高等法院臺南分院108年度重抗字第1號裁定要旨：

• 發布日期:111-04-20
• 更新日期:111-04-20
• 發布單位:臺灣高等法院文書科