一、提案機關：臺灣苗栗地方法院

二、法律問題：

建商甲所有Ａ地未面臨馬路，為興建房屋出售，乃徵得毗鄰臨路之Ｂ地所有權人乙之同意，無償提供Ｂ地部分土地開設道路以供Ａ地通行，乙乃出具土地使用同意書以供建商申請建築執照，嗣甲在Ａ地上興建透天房屋10棟出售。數年後乙將Ｂ地出賣予知情之丁（丁明知Ｂ地係供10棟房屋通行使用），乃對該棟房屋所有權人請求使用Ｂ地之不當得利，請問其請求有無理由？

三、討論意見：

甲說：肯定說（債之相對性說）。

(一)按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利（最高法院95年度第16次民事庭會議決議壹、83年台上字第3243號判例意旨參照）；次按鄰地所有人間所訂之約定通行權契約，僅於當事人間發生債之效力。其債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，應由各該當事人行使契約上之權利或負擔其義務。主體如有變更，係屬更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意，不得為之（最高法院87年度台上字第1964號判決意旨參照）。

(二)按債權契約（如使用借貸契約、買賣契約）僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。Ｂ地所有權人乙出具土地使用之同意書，不論有償或無償，性質上應屬債權契約，乙將Ｂ地出賣予丁，亦不論丁善意或惡意，Ａ地房屋所有權人自不得再執其前手與Ｂ地所有人間之債權契約，對丁主張其有使用該土地之權利，蓋上開債權契約，僅存在於契約當事人間，故丁對該棟房屋所有權人請求使用Ｂ地之不當得利，於法有據，應予准許。

乙說：否定說（債權物權化說）。

(一)按「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力……如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力」，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（司法院釋字第349號解釋理由書、最高法院97年度台上字第1729號、臺灣高等法院107年度重上字第576號判決意旨參照）。是鄰地所有人間所訂之意定通行權契約，固屬債權契約，惟若嗣後取得所有權之受讓人明知或可得而知有此意定通行權契約，依前揭司法院解釋意旨，該受讓人仍應受此契約之拘束。

(二)本件乙出具之土地使用同意書，為意定通行權契約，倘約定無償供Ａ地通行，核屬使用借貸關係。丁既明知Ｂ地係供Ａ地上房屋通行使用，仍受讓Ｂ地所有權，自應受甲乙間意定通行權契約效力之拘束。從而，Ａ地房屋所有權人通行Ｂ地，非屬無權占有，亦非無法律上原因而受有使用Ｂ地之利益，丁自不得向該棟房屋所有權人請求不當得利。

(三)倘甲乙間之通行權契約，為有償通行之約定，核其性質則屬租賃關係。原出租人乙既將Ｂ地所有權讓與丁，依民法第425條規定，丁仍應受前開通行權契約之拘束，不得向該棟房屋所有權人主張不當得利（最高法院75年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。

丙說：否定說（權利濫用說）。

(一)按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100年度台上字第463號判決意旨參照）。次按出具土地使用同意書，固僅於當事人間有其效力。土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟法院審理中尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院98年度台上字第1424號判決意旨參照）。

(二)本件丁明知其前手乙已出具土地使用同意書，將Ｂ地提供Ａ地上房屋通行使用，仍受讓Ｂ地所有權，自仍應受該土地使用同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，避免Ｂ地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到Ｂ地後手不受前手拘束之不當結果。Ａ地房屋所有權人既得依前開土地使用同意書對丁主張通行權利，自非無權占用Ｂ地，故丁自不得向該棟房屋所有權人請求不當得利，俾免有違誠信原則。

丁說：否定說（占有連鎖說）。

(一)按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照）；是占有連鎖中之直接占有人，固得超越其與前手間之債之關係，而對原所有人主張有權占有；惟若原所有人已將所有物移轉於新的所有人，除非新的所有人明知有上開占有連鎖之事實，或有同時承受原所有人與直接占有人之前手間之權利義務關係之情形，否則直接占有人仍不得以占有連鎖之事實對抗新的所有人，而主張有權占有（臺灣高等法院臺中分院104年度上字第413號判決意旨參照）。

(二)本件乙出具土地使用同意書供甲於Ａ地興建房屋時，用以申請建築執照，故甲於Ｂ地上開設道路以供Ａ地上之房屋通行，自屬有權占有。又乙明知甲為建商，其興建房屋之目的乃為將房屋售予第三人，既乙出具同意書同意甲所興建之房屋得通行Ｂ地，則堪認乙對於將來甲將房屋出售予第三人，第三人亦得通行Ｂ地乙事，亦為同意。嗣甲將其興建之房屋10棟出售予第三人後，乙雖再將Ｂ地所有權移轉於新所有人丁，惟丁既明知上開占有連鎖之事實，依上開說明，該第三人自得本於「占有連鎖」之法律關係取得通行Ｂ地之正當權源。既Ａ地房屋所有權人通行Ｂ地非屬無權占有，即非屬無法律上原因而受有使用Ｂ地之利益，丁自不得向該棟房屋所有權人請求不當得利。

初步研討結果：採丙說（甲說：0票、乙說：2票、丙說：5票、丁說：0票）。

四、審查意見：

出具土地使用同意書，僅於當事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與土地使用人間之法律關係，土地使用人不得執該法律關係對土地買受人主張其有使用土地之權利。惟於具體個案情形，法院仍得斟酌土地買受人行使權利，有無違反誠信原則而為判斷。題示情形，丁雖明知Ｂ地係供上開10棟房屋通行使用，然不能僅以其明知，即遽認其已同意Ｂ地供上開10棟房屋所有權人通行之用，是縱認丁對上開10棟房屋所有權人請求返還Ｂ地有違反誠信原則之情事，惟上開10棟房屋所有權人與丁間並無任何之法律關係存在，其等因使用Ｂ地而獲有利益並造成丁未能使用Ｂ地之損害，丁自得依不當得利法律關係請求返還不當利得。

五、研討結果：

多數採審查意見（實到75人，採丙說33票，採審查意見36票）。

六、相關法條：

民法第148條第2項、第425條、第467條。

七、參考資料：

資料1

最高法院95年度第16次民事庭會議決議要旨：

壹、95年民議字第4號提案

採丙說。

視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。

資料2

最高法院83年台上字第3243號判例要旨：

買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。

資料3

最高法院87年度台上字第1964號判決要旨：

鄰地所有人間所訂之約定通行權契約，僅於當事人間發生債之效力。其債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，應由各該當事人行使契約上之權利或負擔其義務。主體如有變更，係屬更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意，不得為之。

資料4

司法院釋字第349號解釋理由書要旨：

民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。

資料5

最高法院97年度台上字第1729號判決要旨：

按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。

資料6

臺灣高等法院107年度重上字第576號判決要旨：

按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度台上字第437號裁定參照）。尤其特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有或使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示之方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在……。再考以現今實務上常見之土地使用權同意書，如建築基地未臨道路或既成巷道者，依法須有得對外通行之私設道路，若該私設道路非屬建物之起造人所有，建築主管機關亦會要求建物起造人應檢附該私設道路地主出具之土地使用權同意書，否則無法指定建築線及領得建照，故地主出具使用同意書除授與建商得持之申請建照外，並提供土地供建商興建之建物作為私設道路使用，是其性質上應屬使用借貸契約無訛。

資料7

最高法院75年度第5次民事庭會議決議要旨：

甲所有之Ａ地與乙所有之Ｂ地相毗鄰，因地界不規則，雙方為建屋方便，乃約定將相鄰部分之界址取直，因而逾越原界址之土地，均同意對方建築房屋(未辦理所有權移轉登記手續)，嗣乙將Ｂ地售與丙，丙乃本於所有權訴請甲將占用Ｂ地上之建物拆除並交還土地，查本件例示情形，甲乙間既原有約定，當無民法第796條越界建築規定之適用，惟關於土地之約定交互使用，並非無償，不能認為使用借貸；既不為土地所有權之移轉，亦不能認為互易，其性質應屬互為租賃之關係，乙如已將Ｂ地所有權移轉與丙，甲就Ｂ地之占用部分，應有民法第425條之適用。丙不能主張甲係無權占有而請求拆屋還地。

資料8

最高法院100年度台上字第463號判決要旨：

按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。

資料9

最高法院98年度台上字第1424號判決要旨：

按出具土地使用同意書，固僅於當事人間有其效力。土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟法院審理中尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。

資料10

最高法院101年度台上字第224號判決要旨：

民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事。

資料11

臺灣高等法院臺中分院104年度上字第413號判決要旨：

是占有連鎖中之直接占有人，固得超越其與前手間之債之關係，而對原所有人主張有權占有；惟若原所有人已將所有物移轉於新的所有人，除非新的所有人明知有上開占有連鎖之事實，或有同時承受原所有人與直接占有人之前手間之權利義務關係之情形，否則直接占有人仍不得以占有連鎖之事實對抗新的所有人，而主張有權占有。

• 發布日期:110-01-11
• 更新日期:110-01-12
• 發布單位:臺灣高等法院文書科