一、提案機關：臺灣基隆地方法院

二、法律問題：

甲以經營殯葬事務為業，將其所有之Ａ土地（土地謄本所載使用地類別為殯葬用地）規劃為編號1至26000位之個人墓園用地擬以出售。嗣乙向甲購買編號50之個人墓園用地，甲則移轉登記Ａ土地之應有部分兩萬六千分之一予乙，又丙為乙之債權人，於清償期屆至後，乙無力還款，丙遂持執行名義向法院聲請強制執行上開乙於Ａ土地之應有部分，經拍定後Ａ土地之其他個人墓園用地所有人(高達千人)得否以共有人之身分行使優先承買權？

三、討論意見：

甲說：肯定說。

按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係（最高法院72年台抗字第94號判例意旨參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在(最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照)。復共有之土地縱已達成分管之約定，於該分管之共有人出售該土地應有部分，亦無排斥賦予共有人優先承買土地之權利，若認土地共有人間業已成立分管契約，而於他共有人出賣其應有部分時，其他共有人即不得主張共有人之優先承買權，顯失簡化共有關係之目的，無助於促進土地之利用(臺灣高等法院100年度上字第1189號判決意旨參照)。查題示Ａ土地之共有人得於其使用個人墓園之範圍內排除他人干涉，並對各自占用管領之部分，長年互相容忍，堪認共有人間係成立默示分管契約。準此，揆諸前開實務見解，縱認Ａ土地已達成分管之約定，仍不得限制共有人優先承買之權利，執行法院拍賣Ａ土地之應有部分，仍應通知其他Ａ土地共有人行使優先承買權。

乙說：否定說。

按土地法第34條之1第4項優先承購權之立法目的，固在減少共有人人數，簡化土地之利用關係，並可解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵等，惟本件殯葬經營業者係將殯葬用地劃分成特定占用位置的個人墓園，再以應有部分的方式出賣，其目的無非係欲使多數買受人得以利用，故非有賦予其他共有人優先承買權以簡化土地關係之必要，且若維持共有關係，亦符合當初規劃及實際利用狀態，對於共有物之管理、收益並無妨礙。再事實上於此類情形，共有人之人數動輒數千人，不但送達不易，耗費郵資過鉅，況該殯葬用地之個人墓園倘已使用，其餘共有人往往缺乏應買意願，徒為增加國家財政負擔並延長執行時程，對於債權人及債務人均有所不利。臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民執類提案第9號審查意見參照。

初步研討結果：採乙說。

四、審查意見：

採乙說。

五、研討結果：

(一)乙說理由倒數第6行末「況該殯葬用地之個人墓園倘已使用，其餘共有人往往缺乏應買意願，」等字刪除。

(二)照修正後之乙說通過。

六、相關法條：

土地法第34條之1。

七、參考資料：

資料1（甲說）

最高法院72年台抗字第94號判例要旨：

按土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。

資料2（甲說）

最高法院83年度台上字第1377號判決要旨：

共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，即非不得認有默示分管契約之存在。

資料3（甲說）

臺灣高等法院100年度上字第1189號判決要旨：

共有之土地縱已達成分管之約定，於該分管之共有人出售該土地應有部分，亦無排斥賦予共有人優先承買土地之權利，若認土地共有人間業已成立分管契約，而於他共有人出賣其應有部分時，其他共有人即不得主張共有人之優先承買權，顯失簡化共有關係之目的，無助於促進土地之利用。

資料4（乙說）

臺灣高等法院暨所屬法院100年法律座談會民執類提案第9號審查意見要旨：

本案中之靈骨塔位，係以應有部分方式出售、移轉，故非區分所有建物而無土地登記規則第98條之適用，惟各個應有部分之所有人，均就其應有部分得特定於該建物之一部而為使用收益（即各該特定之靈骨塔位），使用狀態與區分所有建物之相關規定所欲規範者相似。又土地法第34條之1第4項優先承購權之立法目的，乃在減少共有人人數，簡化土地之利用關係，並可解決共有不動產之糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵等，與靈骨塔經營業者係將獨立之建物以出售應有部分的方式出賣予靈骨塔位買受人之利益狀態相悖，非有賦予其他共有人優先承買權之必要。且事實上於此類情形，共有人之人數動輒數百甚或數千人，不但送達不易，且耗費郵資過鉅，又該靈骨塔之其他靈骨塔位所有人，往往亦缺乏應買意願，徒為增加國家財政負擔並延長執行時程，對於債權人及債務人均有所不利。

• 發布日期:111-04-12
• 更新日期:111-04-12
• 發布單位:臺灣高等法院文書科